W związku z konfliktem zbrojnym na terytorium Ukrainy oraz napływem obywateli tego kraju do Polski, przyjęto specustawę niosącą rozwiązania prawne m.in. w zakresie zabezpieczenia interesów właścicieli, udostępniających tymczasowo swoje lokale obywatelom Ukrainy. Jaka zatem umowa udostępnienia lokalu jest najbezpieczniejsza dla właściciela mieszkania? Czy musi mieć formę pisemną i czy może być zawarta tylko w języku polskim?
Rozwiązania specustawy – która umowa lepsza?
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że specustawa (tj. ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa Dz. U. z 2022 r., poz. 583) weszła w życie z dniem jej ogłoszenia, natomiast jej przepisy obowiązują z mocą wsteczną tj. od dnia 24 lutego 2022 r. Warto mieć jednak na uwadze, że ma ona zastosowanie wyłącznie do obywateli Ukrainy, którzy bezpośrednio przekroczyli granicę polsko-ukraińską po 24 lutym br. W przypadku np. osób, które w obliczu agresji zbrojnej uciekły do Polski przekraczając granicę najpierw przez Mołdawię czy Słowację dopiero później docierając do Polski – przepisy specustawy nie będą miały zastosowania. Podobnie będzie z osobami, które przyjechały do Polski przed 24 lutego 2022 r. W takich przypadkach specustawa nie będzie miała zastosowania, tym samym udostępnianie lokali będzie dokonywane na podstawie dotychczasowych przepisów prawa.
Przechodząc do meritum, w przypadku użyczenia lokalu specustawa przewiduje dwa ułatwienia – możliwość przeprowadzenia egzekucji, która dotychczas była wyłączona przez ustawę covidową oraz zniesienie stosowania przepisów ustawy o prawach lokatorów (art. 68 specustawy). W pozostałym zakresie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.
W przypadku natomiast umowy najmu okazjonalnego specustawa zwalnia
z obowiązku wskazania przez obywatela Ukrainy innego lokalu, do którego mógłby
się udać w przypadku rozwiązania umowy najmu i opróżnienia wynajmowanego lokalu (art. 69 specustawy). Specustawa zastrzega jednak, że do tak zawartej umowy należy obowiązkowo załączyć oświadczenie cudzoziemca o poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu, które musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli oświadczenie w takiej formie nie zostanie załączone, umowa najmu okazjonalnego stanie się zwykłą umową najmu ze wszelkimi konsekwencjami, które przewiduje ustawa o prawach lokatorów w tym także długotrwałą eksmisją.
Wybór odpowiedniej formy zależy w szczególności od okresu na jaki chcemy udostępnić mieszkanie oraz środków pieniężnych jakimi dysponuje obywatel Ukrainy i perspektywy znalezienia przez niego pracy. Naturalne jest, że w pierwszych dniach napływu cudzoziemców duża część właścicieli lokali udostępniała lokale nieodpłatnie. Jednak wraz z upływem czasu docierają głosy, że wielu przybyszów chce i podejmuje legalną pracę. Proces zdobywania zatrudnienia będzie też stopniowo przyspieszał w związku z akcją nadawania nr PESEL i przystosowywania wielu procesów rekrutacji dla obywateli Ukrainy.
W sytuacji, gdy nasz lokator ma stałe miejsce zatrudnienia oraz planujemy udostępnić mieszkanie na dłuższy okres, można rozważyć udostępnianie lokalu w formie najmu okazjonalnego. W zakresie czasu jego trwania – umowa najmu okazjonalnego nie może przekroczyć 10 lat. Ze względu natomiast na fakt, że zgodnie z przepisami prawa jest to umowa odpłatna, najemca będzie obowiązany do opłaty czynszu. Co więcej musimy brać pod uwagę koszty notariusza, aby potwierdzić notarialnie wspomniane wyżej oświadczenie. Jeżeli natomiast zasoby pieniężne obywatela Ukrainy nie są na tyle pewne lub z innych przyczyn umowa najmu okazjonalnego nie jest dobrym rozwiązaniem, warto rozważyć umowę użyczenia. Zgodnie z kodeksem cywilnym użyczenie polega na nieodpłatnym korzystanu z rzeczy / lokalu. W tym przypadku nie będzie zatem możliwości pobierania czynszu, jednak można ustalić warunki opłacania kosztów eksploatacyjnych lub mediów. Co więcej, nie ma konieczności wizyty u notariusza.
Jeżeli natomiast udostępniamy lokal naprawdę tymczasowo tj. na parę dni i nie chcemy spisywać umowy lub nie mamy możliwości jej przetłumaczenia na język zrozumiały
dla obywatela Ukrainy, możemy rozważyć tzw. prekarium czyli gościnę, której specustawa nie przewiduje, jest to jednak bezpieczna forma krótkoterminowego udostępniania lokalu mieszkalnego. Prekarium nie zostało uregulowane w przepisach prawa, znane jest jednak orzecznictwu, które wskazuje na brak możliwości zakwalifikowania gościny jako stosunku prawnego. Jest to relacja czysto grzecznościowa. Tym samym nie ma zastosowania ochrona lokatorów tzn. właściciel lokalu może swobodnie, w każdej chwili odwołać pobyt swoich gości, jednak jednocześnie podczas pobytu nie może on pobierać opłat za taką gościnę.
Abstrahując od powyższego, w każdej umowie (poza prekarium) warto wskazać m.in. dokładne dane obywatela Ukrainy (nr paszportu lub PESEL jeżeli został mu już nadany), przyczyny i okresy wypowiedzenia, zasady użytkowania lokalu oraz ewentualnie zasady dokonywania opłat z tego tytułu.
O czym należy pamiętać zawierając umowę/spisując oświadczenie?
Przede wszystkim warto zastanowić się nad formą zawarcia umowy. Definitywnie najbezpieczniejszą – czy to w zakresie użyczenia, czy najmu czy jakiejkolwiek innej umowy – jest forma pisemna (w niektórych przypadkach, chociażby jej części będą musiały być spisane np. w przypadku umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego oświadczenie cudzoziemca o poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu musi mieć formę aktu notarialnego).
Zawarcie umowy w formie pisemnej (dotyczy to także oświadczenia o gościnie) będzie również niepodważalnym potwierdzeniem warunków przyjęcia cudzoziemca pod swój dach. Przede wszystkim właściciel lokalu wchodzi w posiadanie danych identyfikujących cudzoziemca. Co więcej, dokumentuje sposób udostepnienia lokalu, który może być potwierdzeniem spełnienia warunków korzystania z ulg i świadczeń oferowanych przez Państwo za takie działania. Na przykład, aby otrzymać świadczenie pieniężne dla osób przyjmujących obywateli Ukrainy należy złożyć oświadczenie, że za okres zakwaterowania obywatela Ukrainy nie otrzymano dodatkowego wynagrodzenia. W razie konieczności potwierdzenia takiego stanu rzeczy (upoważnieni pracownicy gminy mogą weryfikować warunki zakwaterowania i wyżywienia w celu przyznania i wypłaty świadczeń), spisana umowa lub oświadczenie o gościnie może być tego dowodem.
Ponadto niezwykle ważne jest przetłumaczenie umowy – w tym przypadku na język Ukraiński lub jakikolwiek inny język, który będzie dla obywatela Ukrainy zrozumiały. Prewencyjnie warto odebrać od takiej osoby oświadczenie, że umowa jest dla cudzoziemca zrozumiała i że akceptuje jej wszystkie postanowienia. Dlaczego? Ponieważ w razie ewentualnego sporu cudzoziemiec może uchylić się od odpowiedzialności/obowiązków jakie przewiduje umowa twierdząc, że treść umowy jest dla niego niezrozumiała.
Nie mogąc skorzystać z profesjonalnego tłumaczenia warto także zastrzec wiążącą wersję językową umowy. W przypadku rozbieżności w treści zawartej umowy, podstawową wersją językową będzie ta, którą zastrzega umowa, czyli np. wersja polska. Ciężko jednak ocenić, jak w zaistniałej sytuacji sądy będą podchodziły do powyższego rozwiązania w razie sporu – powstaje w tej sytuacji bowiem nie lada dylemat – czy przychylić się do wersji polskiej, ponieważ lokal został użyczony/wynajęty kierując się dobrą wolą pomocy przez obywatela polskiego, czy jednak obowiązującą wersją językową powinna być wykładania postanowień zapisanych w obcym języku w celu ochrony strony słabszej tj. najemcy/obywatela Ukrainy.
Wnioski
W świetle powyższych uwag, warto w pierwszej kolejności przemyśleć, czy będziemy ubiegać się o świadczenia pieniężne od Państwa z tytułu przyjęcia cudzoziemca pod swój dach, które są obecnie przewidziane w rozporządzeniu. Jeżeli tak, należy pamiętać, że w okresie za jaki ubiegamy się o otrzymanie takie świadczenia nie możemy pobierać dodatkowego wynagrodzenia z tego tytułu.
Ponadto przemyśleć trzeba na jaki okres chcemy udostępnić lokal i jakie możliwości finansowe oraz perspektywy na znalezienie pracy ma obecnie obywatel Ukrainy. Następnie wybierając odpowiedni rodzaj udostępnienia lokalu mieszkalnego należy rozważyć jak prawidłowo ustanowić zabezpieczenia umowne, w tym warunki wypowiedzenia i warunki prawidłowego używania` lokalu oraz czy i kiedy można ustanowić czynsz lub go podnieść.
Magdalena Pyrowicz, aplikantka adwokacka