Prawo użytkowania wieczystego polega na korzystaniu (często wraz z zabudową) przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez czas określony – 99 lat (wyjątkowo może być ustanowione na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat) z jednoczesnym obowiązkiem uiszczenia corocznej opłaty na rzecz właściciela nieruchomości gruntowej.
Szerzej na temat prawa użytkowania wieczystego – http://praktyczneprawo.com/2014/11/15/uzytkowanie-wieczyste-co-to-takiego/
Kto może wystąpić z wnioskiem i czy wniosek może dotyczyć każdej nieruchomości?
Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić osoby fizyczne i prawne, będące 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a także ich następcy prawni, tj. osoby, które prawo użytkowania wieczystego nabyły/uzyskały od wyżej wymienionych osób po 13 października 2005r. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego może dotyczyć wszelkich nieruchomości bez względu na ich funkcję i przeznaczenie.
Procedura. Opłaty.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie następuje z mocy prawa. Potrzebna jest do tego odpowiednia decyzja administracyjna. Postępowanie w tej sprawie wszczyna wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Wniosek zawierający żądanie przekształcenia użytkownik wieczysty składa do:
- starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne (np. Agencja Nieruchomości Rolnych);
- wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiatu lub województwa.
Ustawa nie określa terminu do wydania decyzji o przekształceniu. Zastosowanie znajdą więc ogólne przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r., poz. 267 ze zm.). Co do zasady, organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki. Jednakże załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.
W trakcie trwającego postępowania, na zlecenie organu, dokonywana jest wycena nieruchomości pozwalająca na późniejsze ustalenie opłaty za dokonanie przekształcenia. Wycena rynkowej wartości nieruchomości oraz wartości prawa użytkowania wieczystego, jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.
Rzeczoznawca majątkowy jest wyznaczany przez organ administracji spośród wykwalifikowanych rzeczoznawców wpisanych na listę prowadzoną przez ministra właściwego ds. infrastruktury. Wysokość ustalana jest w decyzji o przekształceniu i stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego.
Rzeczoznawca majątkowy nie będzie dokonywał wyceny prawa użytkowania wieczystego, jeżeli w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dokonywano aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, dopasowując ją do panujących warunków rynkowych. Wówczas, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.
Bez znaczenia dla dokonania wyceny pozostają dotychczas uiszczane przez użytkownika wieczystego roczne opłaty czy też opłaty, które użytkownik wieczysty miałby jeszcze do zapłacenia w trakcie dalszego trwania użytkowania wieczystego. Czynnikami branymi pod uwagę są przede wszystkim liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste oraz liczba lat pozostała do wykorzystania.
Po rozpatrzeniu wniosku o przekształcenie i wzięciu pod uwagę dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny, wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub starosta wydaje decyzję o przekształceniu, w której jednocześnie ustala wysokość opłaty, którą wnioskodawca jest zobowiązany uiścić z tytułu dokonanego przekształcenia.
Opłata z tytułu przekształcenia może zostać rozłożona, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.
W przypadku nieuiszczenia części opłaty wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości.
Bonifikaty.
Od opłaty z tytułu przekształcenia może zostać udzielona bonifikata. Warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych określane są:
- przez wojewodę w zarządzeniu – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa;
- przez właściwą radę lub sejmik jednostki samorządu terytorialnego w uchwale – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność tych jednostek samorządu terytorialnego.
Bonifikata w wysokości 50% od opłaty z tytułu przekształcenia w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa przysługuje osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990r. oraz ich następcom prawnym. Bonifikata w takiej samej wysokości przysługuje w odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków.
Powyższe bonifikaty mogą zostać podwyższone na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku. W przypadku, gdy kilka podstaw do bonifikat zbiegnie się w osobie użytkownika wieczystego, wybiera się jedną z nich, najbardziej dla niego korzystną.
Jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia zbędzie lub będzie wykorzystywać nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty, organ który uprzednio udzielił bonifikaty, zażąda jej zwrotu. Powyższy obowiązek nie dotyczy zbycia na rzecz osoby bliskiej (dzieci, rodziców, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej, osoby pozostającej ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu), a także spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.
Zasadą jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości za opłatą na Recz dotychczasowego właściciela, jednakże ustawodawca przewidział dwa wyjątki. Po pierwsze, są to osoby fizyczne, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990r. oraz na podstawie art. 7 tzw. „dekretu warszawskiego”. Do drugiej kategorii zaliczone zostały spółdzielnie mieszkaniowe, będące użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, które uzyskały użytkowanie wieczyste we ww. sposób.
Nabycie własności nieruchomości.
Z chwilą gdy decyzja staje się ostateczna, a zatem po upływie terminu na wniesienie środków zaskarżenia (np. z powodu kwestionowania przez użytkownika wieczystego ustaleń operatu szacunkowego), dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a ostateczna decyzja o przekształceniu stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zwrócić przy tym należy uwagę, że nabycie tytułu własności do danej nieruchomości w drodze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nie jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z polskim prawem, jedynie nabycie prawa własności w drodze czynności cywilnoprawnej, z osobą uprawnioną według treści księgi, korzysta z ustawowej rękojmi. W związku z tym, że przekształcenie nie jest czynnością prawną, lecz jedynie jednostronną czynnością organu administracji publicznej, przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie znajdą zastosowania.
Przebieg postępowania obrazuje poniższy diagram.
Opłaty i podatki
Wszelkie koszty ustalenia wartości nieruchomości w postępowaniu w sprawie przekształcenia obciążają organy administracji publicznej (wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2012r., sygn. akt I OSK 16/12. W związku z tym, wnioskodawca nie jest zobowiązany do wnoszenia opłat chociażby za sporządzenie operatu szacunkowego. Nie zwalnia to jednak wnioskodawcy od ponoszenia opłat skarbowych, w tym opłaty za złożenie wniosku w wysokości 10 złotych.
